تحلیل حقوقی مالکیت و تملک املاک در طرحهای شهرسازی
مقدمه
بسیاری از املاک موجود در کشور تحت تأثیر طرحهای شهرسازی قرار می‌گیرند که می‌تواند منجر به تغییر وضعیت مالکیت آنها شود. در این مقاله به بررسی وضعیت املاکی که در طرحهای شهرسازی قرار گرفته و به مالکیت دولت درآمده‌اند، خواهیم پرداخت.
مفهوم تملک اراضی
تملک اراضی به معنای در دست گرفتن مالکیت قانونی یک ملک یا زمین است.به عبارت دقیق تر؛استملاک یا تحصیل اراضی برای یکی از فعالیتها و برنامه های جاری برخی دستگاهها و شرکتهای دولتی (مانند سازمانها و شرکتهای تابعه وزارتخانه های نفت، نیرو، راه، مخابرات، مسکن و شهرسازی، جهادکشاورزی .. است که به منظور اجرای طرحهای عمومی و عمرانی انجام می پذیرد.
بر اساس قانون، تملک زمین‌ها به دو نوع اصلی تقسیم می شود: ۱) تملک خصوصی:به معنای حق مالکیت انحصاری یک فرد یا گروهی از افراد بر یک دارایی است.این افراد می توانند به هر شکلی که قانون اجازه می دهد از دارایی خود بهره ببرند و هر تصرفی در آن انجام دهند. ۲) تملک عمومی: تملک عمومی مربوط به اراضی است که به منظور منافع عمومی و پروژه‌های عمرانی به تصرف دولت درآمده است و به استفاده عمومی می رسد.اغلب برای دسترسی برابر،تامین کالاهای عمومی،افزایش عدالت اجتماعی و حفاظت از منابع طبیعی صورت می گیرد.
دلایل تملک اراضی در طرحهای شهرسازی
در راستای توسعه شهرها، طرحهای شهرسازی به منظور برنامه‌ریزی و ساماندهی فضای شهری اجرا می‌شود. از جمله دلایل تملک اراضی در این طرح‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
1)توسعه زیرساخت‌ها: به منظور ساخت جاده‌ها، پارک‌ها، مدارس و دیگر زیرساخت‌های عمومی از جمله؛ بیمارستان‌ها، مراکز بهداشتی، ورزشگاه‌ها، نیروگاه‌ها، تصفیه‌خانه‌ها و سایر تاسیسات عمومی نیازمند زمین است. یکی از مهم‌ترین دلایل تملک اراضی، ایجاد و تعریض معابر، خیابان‌ها، بزرگراه‌ها و سایر مسیرهای ارتباطی است. این کار به منظور بهبود ترافیک، دسترسی آسان‌تر به نقاط مختلف شهر و کاهش آلودگی هوا انجام می‌شود. افزایش سرانه فضای سبز و ایجاد پارک‌ها و بوستان‌ها، یکی از اهداف مهم در شهرسازی مدرن است.
2)حفاظت از محیط زیست و حفظ آثار تاریخی و فرهنگی: برای حفاظت از آثار تاریخی و فرهنگی و محیط زیست، ممکن است دولت یا شهرداری اقدام به تملک زمین‌های اطراف این آثار کند تا از تخریب و آسیب به آنها جلوگیری شود.
3)تأمین مسکن: ایجاد فضاهای مسکونی مناسب برای جمعیت رو به افزایش شهری یکی از وظایف دولت و شهرداری‌ها است. برای اجرای طرحهای مسکن (مانند مسکن مهر، طرح اقدام ملی مسکن و غیره)، نیاز به تملک زمین‌های مناسب در داخل یا حاشیه شهرها است.
4)برای طرحهای جامع و تفصیلی: این طرح ها،برنامه‌های بلندمدت و کوتاه‌مدتی هستند که نحوه توسعه و عمران شهر را مشخص می‌کنند. برای اجرای این طرح‌ها، ممکن است نیاز به تملک زمین‌های واقع در مسیر طرح باشد.
5)بهسازی بافت‌های فرسوده:بافت‌های فرسوده شهری، مشکلاتی مانند کمبود زیرساخت‌ها، ناپایداری ساختمان‌ها و مشکلات اجتماعی را به همراه دارند. برای بهسازی این بافت‌ها، ممکن است نیاز به تملک و نوسازی برخی از املاک باشد.
6)تامین پارکینگ:با افزایش تعداد خودروها، تامین پارکینگ کافی به یک ضرورت تبدیل شده است. شهرداری ها ممکن است زمین هایی را برای ساخت پارکینگ های عمومی تملک کنند.
وضعیت حقوقی املاک تملک شده
طبق قانون تملک اراضی، املاکی که به منظور اجرای طرحهای عمومی به تصرف دولت درآمده است، معمولاً به مالکیت دولت منتقل می‌شوند. این انتقال مالکیت تحت شرایط خاصی انجام می‌شود که شامل مراحل قانونی و اداری است.
شرایط تملک
1) ابلاغ طرح: قبل از هرگونه تملک، باید طرح شهرسازی اعلام و ابلاغ شود.
2) ارزیابی و جبران خسارت: به مالکان املاکی که تحت تأثیر قرار می‌گیرند، باید خسارت وارده جبران شود. طبق قانون، دولت موظف است ارزش واقعی ملک را قبل از تملک پرداخت کند.
3) صدور حکم تملک: بعد از طی مراحل قانونی، دولت می‌تواند اقدام به تملک ملک نماید.
امکان تملک مجدد
املاکی که به مالکیت دولت درآمده‌اند، معمولاً به هیچ عنوان قابل تملک مجدد به وسیله اشخاص حقیقی یا حقوقی نمی‌باشند. اما در شرایط خاص، نظیر تغییر کاربری یا تعدیل طرح، ممکن است دولت تصمیم به واگذاری مجدد این املاک بگیرد. در این موارد، واگذاری تنها از طریق فرآیندهای قانونی ممکن است.
در پرونده ای شخصی با ارائه مبایعه نامه ای ادعای مالکیت زمینی که به شخصی فروخته بود داشت.در حالی که شخص منتقل الیه به علت قرار گرفتن زمین در طرح شهرسازی بالاجبار با شهرداری توافق نموده و زمین مزبور را به نام شهرداری منتقل کرده بود.
در این موضوع،حتی به فرض اثبات مالکیت نیز دعوای ایشان باید رد می شد چرا که به سبب تملک ملک توسط شهرداری به جهت قرار گرفتن در طرح شهرسازی موضوع دعوی منتفی است.زیرا با توجه به مطلب پیش گفته،املاک در مالکیت دولت به هیچ وجه قابل تملک مجدد اشخاص خصوصی نخواهد بود و شخص مدعی به فرض مالک بودن تنها استحقاق بها و عوض ملک در طرح را دارا می باشد.
نتیجه‌گیری:
در نهایت می‌توان گفت که املاکی که در طرحهای شهرسازی قرار گرفته و به مالکیت دولت درآمده‌اند، به طور کلی قابل تملک مجدد نیستند. با این حال، فرآیندهای قانونی و جبران خسارت برای مالکان اولیه همیشه در نظر گرفته می‌شود. بنابراین، درک سازوکارهای قانونی و حقوقی مربوط به تملک اراضی می‌تواند به مالکان کمک کند تا در درک حقوق خود و اقدام‌های قانونی ضروری اقدام نمایند.
به قلم پريسا امیری
